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コラム・レポート

2019.09.20

マーケットレポート

〔売った方がいいマンション、売らない方がいいマンション〕 

昨年あたりから首都圏の「ファミリータイプの分譲マンションの賃貸が強い」という印象を受けています。三井不動産のパークホームズとか、大京のライオンズマンションといった、過去に分譲されたマンションを所有する人が、その物件を賃貸に出すと引き合いが強いという話です。

ファミリータイプのマンションは、いったん賃借人が退去してしまうと、再募集して新しい入居者を見つけるまで、時間がかかることが多くなります。ファミリー層が人事異動などで動く2、3月であればよいのですが、それを逃してしまうと空室長期化してしまうのです。

ところが昨年ぐらいから、繁忙期を外して退去となったとしても、比較的早く賃貸成約する状況が続いています。これは、賃貸の退去理由として多かった「マンション購入」が減っているために、ファミリータイプの賃貸物件の需給バランスが変わってきているからだと考えています。つまり、退去が少なくなったことで賃貸物件の供給が減る一方、価格高騰によりマンション購入をあきらめた層の代替として賃貸物件の需要が高まっているのです。

たしかに新築マンション価格は高騰を続けており、2018年には平成バブル期を超えたとされています。中古マンションもそれに引き上げられて高くなっている状況です。今後、中古マンションの流通マーケットはどういう展開を見せていくのでしょうか。

ここで、不動産会社間の物件登録システムである「レインズ」のマンション登録状況から、今後の動向について考察してみようと思います。

グラフ1は、東京都において2011年から四半期ごとに、レインズに新規登録された件数(青棒)、販売中として在庫となっている件数(緑棒)、成約物件として登録された件数(オレンジ線)をプロットしたものです。なお、四半期(3か月分)合計の新規登録数が、在庫件数に比して多く感じられるのは、純粋な新規物件のみが登録されているのではなく、販売戦略として、物件の再登録を繰り返すことが多く行われているためです。また成約登録は義務ではないため、実数はもっと多いと考えられます。

このグラフ1からは、ここ数年の日本経済とマンション流通の相関が伺えます。

第二次安倍政権が発足、いわゆるアベノミクスによる金融緩和によって景況感が改善した2013年から2014年前半にかけては、マンション成約件数は増加傾向で推移していきました。新規登録数は堅調ながらもマンション在庫は減っていったことが読み取れます。(グラフ1-A)

その後、株高資産効果の恩恵が一巡してしまうと、アベノミクスは続く成長戦略を打ち出せず、企業は内部留保を重視、賃金上昇がかなわず、消費は盛り上がりませんでした。これにより2014年後半から2015年にかけては経済停滞感が蔓延、消費増税の先送りもなされました。マンション市場においても成約件数が減少傾向となり、在庫数も増えていくことになります。(グラフ1-B)

2016年にマイナス金利政策が導入されると、だぶつくマネーは再び不動産セクターへ向かい、地価上昇等を原因とした不動産価格の高騰へとつながりました。新築マンションも一般サラリーマンには手の届かない価格となったため、デベロッパー側も新築供給を大幅に絞らざるを得ず、その代替物件として選ばれた中古マンションが成約価格を伸ばしていったのです。 (グラフ1-C)

このように中古マンションは、新築マンションの代わりとなりうるクオリティか否かによって評価され、選別された物件だけが高く買われていくことになります。結果、成約件数は一定数を維持していながらも在庫数を減らすことなく、現在まで至っています。(グラフ1-D)

いわゆる「二極化」と表現される状況はこうして生まれていったのです。

次のグラフ2は、レインズにおける登録価格を2011年から四半期ごとに拾ったものです。ここ最近は、成約価格が、新規登録価格や在庫価格を上回っていることが分かります。(グラフ2-E)

通常のマンション売買においては、最初は欲目もあって高い価格で売り出し、(なかなか売れず)徐々に価格を下げていくというパターンが多いので、価格は新規>在庫>成約の順に下がっていくのが自然です。これに反して実際は、成約>在庫>新規の順に価格が高くなっています。これは資産価値が高い、すなわち価格が高いマンションの方が先に売れてしまうことを表しており、ウェイティングの状況にあるのです。一方、資産価値の低い物件は、「新築マンションの代替になりうるかどうか」が重視される以上、価格を安くしてもその効果は限定的となってしまいます。

ちなみに、このことは価格は抑えながら新築に近い居住空間を実現できる「リノベーションマンション」が人気となっている理由であると言ってもいいでしょう。

ちなみに、2014年後半から2015年にかけても同様に、成約>在庫>新規の順に価格が高くなっている現象がおきています。(グラフ2-F)

これは2015年の相続税増税に備えた対策として、湾岸エリアを中心にタワーマンションが積極的に買われたことが原因と考えられます。「相続税の圧縮効果が高いのであれば、価格が高くても買われた」状況は、新築マンション代替となりうるかという現在の状況とラップするのです。

次のグラフ3はレインズにおける登録築年数を2015年以降四半期ごとに拾ったものですが、成約物件は、新規登録や在庫に比してかなり築浅であることが見てとれます。(グラフ3-F)ちなみに相続税対策としてタワーマンションが買われた2015年も同様、築浅の物件が売れていたことが分かります。

ここにきて、築浅物件と築古の物件との差は開く一方であり、築古の物件はどんどん滞留していった結果、築年数の平均値を一層古くしていきます。「売れる物件と売れない物件」はいっそう両極化していくと考えられるのです。

これまで述べてきたように、新築マンションの代替となりにくい物件の売却に関しては、そのアクションを少し早めにしたほうがいいと言わざるを得ません。グラフ1にあるように一定数の成約がありながら、在庫数もかなり増えてきている今の状況であればなおさらです。(グラフ1-C)

一方、新築マンションの代替となり得る物件であれば、今しばらく、ジリ高にあるマンションマーケットにおいて、優位に売却を進めていくことができると考えています。

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