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コラム・レポート

2019.05.01

マーケットレポート

〔昨今の不動産投資市況について〕 

みなさま大型連休はいかがお過ごしでしたでしょうか。本年(令和)もよろしくお願いいたします。

さて、昨年来の不祥事で投資マインドが冷えてしまったとされる、個人投資家の不動産投資マーケットですが、実際のところはどうなのかという問い合わせをよくいただきます。今回はそれについてふれてみたいと思います。

[融資]

属性によって二極化している印象です。昨年来のエビデンス偽装問題で、投資用ローンの適用条件が厳しくなっており、いわゆるサラリーマン投資家に対する門戸が狭くなっています。融資を受けられたとしても、LTP(融資額/物件価格)が抑えられてしまう状況にあり、レバレッジを効かせたい投資家は二の足をふんでしまうケースが増えています。

ただ、一定の資力がある個人投資家には、引続き金融機関も積極的です。当社であれば金利0.8~1.2%のレンジでご提案できると考えています。LTPも100%近く出る例もあって、当社グループ保有物件に対し高い銀行評価を頂いている結果と自負しています。

[価格]

引続き堅調であると言っていいでしょう。自己居住用としても使える物件(区分ファミリー等)は低金利と新築の供給薄からジリ高です。売物件がダブつき気味の湾岸タワマンを除き、今の金融政策が維持される限り、しばらくこの状況が続くと考えています。結果、賃料利回りもなかなか上がらないのですが、イールドギャップ(調達と運用の金利差)の観点で、経済性のある投資をご提案できると考えています。

一方、投資収益が目的となっている物件(区分ワンルーム、一棟アパートマンション等)は、融資環境の悪化のために弱含みと言えるでしょう。しかし、投資家が売却を急ぐ理由も具現化しにくく、売物件が増えるとしても、景況感が悪化した地方発となり、都市部へ波及するにはしばらく時間を要すと考えています。

ちなみに、個人投資家の検討レンジとなる一棟アパートマンション(1.5億位まで)については、現状方向感に乏しい印象です。土地から新築一棟をアレンジする会社が退場するケースが増えており、一棟物件の品薄をおこすようだと、価格上昇へとつながる余地があります。他方、主として転売業務を行う不動産会社が苦しくなるようだと、仕掛かり中の一棟案件が崩れて、比較的安価な物件がマーケットへ出てくることも想定されます。しばらくは注視が必要と考えています。

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