スター・マイカ・アセット・パートナーズ株式会社

投資用不動産の選び方

金融の視点で考える

不動産投資を投資として、つまり投下資本に対するリターンを求めるものであると考えるならば、その投資行動が合理的であるか否かは、金融や経済の観点に照らして考えるべきです。個人の投資スタンスの違いによって、一定のチューニングがあっても良いとは思いますが、収益物件選びの軸としては、つぎの３つの金融ワードを念頭に置いておくとよいでしょう。

流動性
元本保証
分散

■空室リスクへの対応度を考える「流動性」

経済環境の変化や、物件の劣化に応じて必要となる出口戦略は、投資を成功裏に完結するためにも重要です。
物件の売却がしやすい、流動性の高い物件を選ぶことは不動産投資の空室リスク対応のためにも重要です。

■物件価格がさがりにくいかについて考える「元本保証」

賃料利回りが低くとも、元本価値が変わらない物件であれば、その方が良いとも言えるのです。
投資対象の元本価値が下落しにくいかどうかという見地から、収益物件を選ぶことはとても重要であると言えます。

■投資エリアや物件種別を一点に集中しない「分散」

タマゴを一つのカゴに盛るなという投資格言があるように、投資対象を一点に集中させると、ネガティブな事象が生じた場合にその影響をすべてに受けてしまいます。
収益物件選びにおいても、分散を念頭に置くことは重要です。

時間軸で考える

運用期間が長期にわたる不動産投資は、現時点での状況だけではなく、今後どうなっていくかという予測をもとに考える必要があります。
逆にいえば、その観点での検証がされている物件であれば、他の金融商品にない高いリターンを期待できることになります。

投資物件を選ぶにあたって	運用期間は長期 → 時間軸で考えることが必要
1.収益性（投資効率はどうか）	現時点での利回り保有期間トータルでの利回り
2.資産性（投資元本はどうか）	資産価値がピークにあるもの資産価値が下落しないもの
3.流動性（売りたいときに売れるか）	みんなが憧れる物件みんなが買いやすい物件

一棟か区分か

不動産投資は長期運用となり、外部環境の変化に対する「順応力」が投資の成否を決めるキーワードとなります。
そのため、「不動産運用」を考えるのであれば区分マンションの方が取り組みやすいでしょう。
管理や修繕をアウトソースできるのは、一定のコストが発生するものの、手間がかからない投資対象として重要だからです。中古市場があって売りやすく、買手の層も厚いので、資産価値の維持がしやすい利点もあります。特にサラリーマンが本業の傍らに不動産投資を行うのであれば区分がいいと思われます。
一棟物件への投資も魅力がありますが、毎月毎月まとまった額の返済をしっかり継続しなければならず、修繕リスクや突発的な事故リスクに対する経済的、精神的負担がつきまといます。「不動産経営」をするのであれば、時間的・経済的なゆとりと建築・不動産に関する知識ができたステージにおいて、一棟物件へ投資すると良いでしょう。特にリタイアメントのフェイズでは、社会的な関わりを持て、自己実現の手段としても有用です。

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投資の基本