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コラム・レポート

2019.01.03

ポスト平成、新時代の不動産投資を考える

不動産情報サイト健美家編集部と当社代表大林が対談しました。

健美家: 融資のエビデンス偽装やサブリース訴訟問題のトラブルなど、不動産投資はネガティブな話題が増えたましたね。

大 林:これまで金融緩和を追い風に収益物件融資を拡大してきた金融機関がこぞって方針転換したので、不動産投資は今まさにターニングポイントを迎えていると思います。

健美家:ほかにも、東京一極集中と地方のスポンジ化がもたらす構造変化の問題、改正まで1年を切った消費税増税の影響の問題もあります。少子高齢化社会を迎え、相対的に不動産需要が細ることが危惧されている最中ですから、不動産投資には何か新しいアプローチが必要と思います。
大林さんは、最近、不動産ビジネスの新規事業スキーム集といった、これまでにない切り口で「儲ける不動産ビジネス 7つの新規事業アイデア」を出されました。これからの不動産投資の参考にできないでしょうか。

大 林: 今年は平成最後の年になりますが、私はまさに平成の30年間を不動産業界で過ごしてきたことになります。これを振り返り、あらためて自身の経験をまとめてみようと思いました。そうするとごく自然な形で〈不動産業界が抱えるソリューション集〉というか、不動産がもつ特有の〈個別性や商慣習を打破するサービス集〉となったのです。

健美家:不動産投資に対して新しい発見はありましたか?

大 林:不動産という財の特徴である【流動性の低さ】を再認識するにいたりました。
株式分割すると一般的に株価はあがりますが、これは投資単位が小さくなり流動性が高くなるからであると言えます。だとすれば不動産にも流動性を高める仕掛けができればその価格は上がるはずであり、それを追求しようと考えました。
ただ、流動性の観点からいうと、投資単位が大きい一棟アパート・一棟マンションは価格が下がることになります。特に買手が金融機関から融資をどのくらい調達できるかが重要となる一棟物件は(エビデンス偽造問題がおこる以前の)フルローン可能なときであれば、物件価格も堅調だったものの、買手が1000万単位で自己資金を求められる状況となった今、ダイレクトに不動産価格の下押し圧力となっていきます。

健美家:そうなるとマーケットに割安な一棟物件が出てくるかもしれませんね。一棟物件を希望している投資家で、手元資金の厚い方であればいい物件を拾えるチャンスかもしれません。

大 林:件のシェアハウスのような物件が行き詰まり、任意売却のような形でマーケットに出てくる可能性はあるでしょうね。ただ賢明な個人投資家が、賃貸力が伴わないこのタイプの物件を拾うことは少ないと思われます。余程安いのであれば別でしょうが。
むしろ、この融資環境は一棟物件を販売する中堅の不動産事業者の資金繰りに影響を及ぼすことになると思います。リーマンショックを思い返すと、このような不動産業者の保有する販売用不動産がファイアーセール状態となった際、個人ではなかなか太刀打ちできないと思われます。スピード感が重要だからです。融資特約を付保できない点や、瑕疵担保責任が免除される取引が予想される以上、個人投資家は厳しいでしょう。

健美家:なるほど。バルク売却が条件となるケースも多くなるでしょうから、そうなると個人投資家が関与することは難しいかもしれませんね。

大 林:一方で、一棟物件の流動性の低さは、セカンダリーのマーケットがしっかりしている区分マンション投資の安定性を浮き彫りする機会になりました。ワンルームマンションは除きますが、コンパクトタイプや、ファミリータイプの区分マンションは空室時にも実需(自ら居住目的で購入)のニーズがしっかり存在しているし、投資用ローンと異なり、居住用の住宅ローンは相変わらず長期低金利で、ほぼフルローンも可能です。資産価値としての価格も崩れにくいと言えるでしょう。

健美家: 一棟物件がよいか、区分マンションがよいかは人それぞれですが、他人の支払い賃料でローンを返済するのでことで残債を減らせる以上、取引量が厚いマーケットで出口価格がブレない中古区分マンションであれば、売却時にキャピタルゲインを期待できるということですね。

大 林:おっしゃるとおりです。極端に言えばキャッシュフローが悪化したとしても、それがキャピタルゲインを凌駕しなければ〈負けない投資〉となります。逆もまた真なりで、キャッシュフローを得たとしても、それ以上にキャピタルロスが発生すれば焼け石に水となってしまいます。
キャピタルゲインかロスなのかは、売却して初めて分かるものではありますが、ローン環境悪化の局面においても、比較的その影響を受けにくいのは区分マンションと言えるでしょう。

健美家:ほかに考察できることはありますか?

大 林:不動産の価値判断において、賃料と価格は表裏一体の関係にあります。不動産投資では、いくらで貸せるか、資産価値と価格は合っているか、そのバランスを測定して投資判断することになりますが、この場合入居者側の目線にたつと、『不動産を買うこと』もしくは『不動産を借りること』の両者が分断されてしまっていることを実感しました。
「たとえば当社(スター・マイカグループ)では、オーナーチェンジのファミリータイプのマンションを数多く保有しているのですが、賃借人から『そのまま入居物件を買い受けたい』というリクエストを多く頂きます。なるほど賃貸で住んでいて、その物件を気に入っていれば、家賃よりもローン返済のほうが安くなるので、買いたいという気持ちは理解できるのです。それを分かっていながら、『借りている物件を買いたい』というニーズの受け皿を用意できているとは言えません。」

健美家:「借りる⇔買う」の経済行動をシームレス化することは、ビジネスチャンスになるということですね。

大 林:はい、そのとおりです。書籍のなかでも、〈買うことを前提に、まず賃貸でトライアル的に住んでみてから決める〉というスキームを提案しています。
このことを不動産投資に当てはめれば、退去空室となったときに、『貸してもいいし売ってもいい、さらに、貸したあと気に入ってもらったら買ってもらってもいい』そんな物件であれば、投資の安定性が高まると思うのです。経済的な勝ち逃げも可能になるはずです。

健美家:なるほど。ファミリータイプのマンションに賃貸で入居している人には、そのようなニーズがありそうなのも分かる気がします。個人投資家が投資の出口を複数用意しておけることがよいのも腹落ちします。

大 林:その観点から考えると、不動産投資を「投資として」考えるならば、出口チャネルが複数持てる区分マンションは適当だと思うのです。

健美家:一棟物件は「事業として」考える個人投資家向きですね。

大 林:賃貸管理をしていると、4~50㎡台の3DKタイプの物件の賃貸競争力が強いと実感します。広くない分、賃料総額が張らず、それでいて部屋数が取れている物件は供給が少ないのかもしれません。
4~50㎡台あれば中古マンションとして、十分流通(売買)するため、価格の下支えもしっかりしています。売ってもよし、貸してもよしの収益用不動産なんです。

健美家: たしかに、最近は三井不動産の分譲マンション:パークリュクスシリーズを始め、デベロッパー各社は3~40㎡台のコンパクトタイプの物件を企画供給する例が増えてきました。これも最初は自分で住み、将来的には賃貸収益用として運用するといったニーズも視野にいれているのですね。

大 林:不動産に対する流動化の視点、売買と賃貸のシームレス化は、今後の不動産活用における重要ポイントとなると思っています。今後も健美家さん通じてどんどん発信していきたいと思います。

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