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不動産投資アービトラージ

アービトラージ

アービトラージという言葉をご存じでしょうか?ある一つの財について、価格差のある2つ以上の評価がなされた場合、安い評価で取得し、高い評価で売却することで、その差益を得ることをいいます。裁定取引とも呼ばれます。アービトラージというワードを検索すると、「ブックメーカーで必ずもうかる」とか「リスクゼロの投資」といった、サイトやサービスが出てきます。ブックメーカーとは公認の賭け屋のことで、サッカーの試合結果予想や、イギリス王室の赤ちゃんの名前予想などで知られています。ブックメーカーでアービトラージが働く場合を見てみましょう。
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仮にA・B両チームのサッカーの対戦があったとします。(引き分けなし)もし、Aチームの勝利に3倍のオッズをつけたブックメーカーaと、Bチームの勝利に3倍のオッズをつけたブックメーカーbがあることを見つけることが出来たならば、両方に1万円ずつ(計2万円)賭ければ、かならず3万円戻ってくるので、絶対に1万円もうかるという理屈です。(ブックメーカーでは、日本の競馬と違い、賭けた時点のオッズで確定するためにこのようなことがおきます)ではみんなやらなきゃ損という話となりますが、世の中そんなにウマイ話は転がっていません。

まず、A・B両チームの対戦でそれほど評価が分かれることは考えにくいでしょう。仮にアービトラージが発生することがあっても、実際にはもっとその差は小さいのです。そしてその価値判断のズレは賭け金の投入量なども反映し、時間の経過とともに両者の評価はある値に向かって収斂して差はなくなっていきます。小さなアービトラージで利益を得ようとすると多額の賭け金を投入しなければなりません。その価値判断のズレによるオッズの違いが発生している局面を、いち早く見つけ、しかも多額の資金を投下しなければなりませんので、それなりのコストとリスクを負わなければならないのです。

ブックメーカーのアービトラージは、猛スピードで刻々と変化する情報戦であるゆえ、賭ける方もスピードを持って臨まないと太刀打ちできないのですが、裏を返すと、価格の調整スピードが遅い財であれば、このアービトラージを狙えるともいえます。価値判断のズレが生じがちで、価格の調整スピードが遅い財とは何でしょうか。結論から言うと「不動産」であり、とりわけ、「賃貸中のファミリー分譲マンション」がこれに該当します。

アービトラージとは

ファミリータイプのマンションは、当初は居住用分譲されたものが多く、そもそも賃貸収益用に企画されたものは少ないのですが、賃貸中となっている物件も少なからずあります。転勤を機に第三者に賃貸した自宅マンションを数年後に売る必要が出てきたというような場合です。借地借家法では、貸主の理由で借家人に出て行ってもらうことは難しいため、賃貸中の物件を売らなければならないときは、通常、賃借人付きの状態で売らざるを得ないことになり、価格が下がってしまうのです。制約がついていることで価格が割安になっているのだとすれば、その制約が外れたとき、つまり賃借人が退去して空室となったときに売れば、普通の居住用物件としての本来価値を実現できるということになります。このようにファミリータイプのマンションへの投資は、保有期間中は賃料収入を得て、空室となったときは、売却益を狙える「投資妙味がある物件」となってくるのです。
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そもそも、個人投資家が行うマンション投資は、いわゆる単身世帯が住むワンルームマンションを対象にオーナーチェンジで取得するのが一般的です。ワンルームマンションは投資総額が低いことに加え、単位面積あたりの賃料が高くなり、投資効率が高いというメリットがあるからです。一方、マンションの面積が広くなっていくにつれて賃料の伸びは鈍化していくため、ファミリータイプの分譲マンションに投資すると、収益率は落ちる(=賃料利回りが低く)ことになります。

例えば面積20㎡のワンルームで家賃6万ぐらいのエリアでは、その3倍の面積60㎡のファミリータイプの家賃は15万ぐらいとなるのです。比例計算をすると3倍の18万になっても良さそうですが、実際はそうなりません。一般的に面積が広く、価格が高い物件は、グレードもよく資産価値が高くなります。こうして投資利回りの高い低いと、資産価値(立地、築年、グレード)の高い低いの関係はいわゆるトレードオフになるのです。このことを逆のアプローチ、つまり期待される賃料利回りをベースにオーナーチェンジ物件の価格を求めようとすると、賃料が低いために通常マーケット価格よりも割安に価格形成されてしまうのです。

例を用いて単純計算すると次のようになります。(下図もあわせてご参照下さい)
期待利回りが6%だった場合、単純に家賃6万(年間72万)のワンルームは1200万円で流通します。20㎡なので㎡単価が60万円となります。ファミリータイプのマンションは家賃15万(年間180万)のため、同じ期待利回り6%だと価格は3000万円となります。㎡単価60万が流通価値だと見積もったとしても3600万円で流通してもおかしくないはずです。しかし、賃料利回りベースで考えてしまうと3000万円になってしまうのです。

このように不動産(この場合は賃貸中ファミリーマンション)という財において、収益還元法的アプローチで価格算出した場合と、取引事例比較法的アプローチで価格算出した場合では、導き出される不動産価格にギャップが生まれることが多くなってきます。このギャップを狙い、低い価格で購入し、高い価格で売却すれば差益を手にすることが出来ます。つまり価格形成の歪みを収益に変える不動産版アービトラージ取引なのです。
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もし賃貸中のファミリーマンションの所有者に「売却しなければならない事情」が生じたときは、その物件が「買手が自己使用の出来ない利回り物件」としての価格になってしまうために価格を割安にせざるを得なくなってしまいます。所有者が資金化を急ぐ場合などはなおさらです。これは貸主(所有者)都合で入居者に退去を請求できない日本の借地借家制度が原因としてあるのですが、これを奇貨として、不動産投資をすれば物件を割安に仕入れるチャンスが生まれることになります。
将来賃借人が退去するまで、そのマンションを保有していれば、退去して空室となったときにファミリータイプのマンション本来の価格に復元し、そこで売却すれば利益を得られるのです。不動産のデメリットである流動性の低さが、投資家サイドからは見ると投資のチャンスとなる例と言えるでしょう。
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